Toetsen aan het omgevingsplan van rechtswege: Wat geldt er op jouw perceel?

Waar moet je op toetsen in het omgevingsplan (van rechtswege)?

Het doel van de Omgevingswet was eenvoudig: met één klik op de knop weten wat er op jouw perceel wel en niet mag. Die utopie werd al losgelaten voordat de wet daadwerkelijk in werking trad. We zitten nu midden in een overgangsfase waarin oude bestemmingsplannen, parapluplannen en nieuwe omgevingsplanregels door elkaar heen lopen. Wil je iets ontwikkelen op je perceel? Dan is het belangrijk dat je goed weet waar je op moet letten. In deze blog leggen we uit hoe je navigeert door die wirwar van regels, waar je op moet toetsen in het omgevingsplan van rechtswege, en waar je extra alert op moet zijn als je het Omgevingsloket opent.

Bestemmingsplannen bestaan niet meer – of toch wel?

We zeggen vaak dat bestemmingsplannen niet meer bestaan, omdat deze juridisch zijn vervangen door het omgevingsplan. Dat klopt in theorie, maar de praktijk is weerbarstig. In het Omgevingsloket zie je momenteel het ‘omgevingsplan van rechtswege’: een tijdelijke samenvoeging van oude bestemmingsplannen en landelijke regels uit de zogeheten bruidsschat. Deze bruidsschat bestaat uit rijksregels die voorheen landelijk golden, maar nu zijn overgedragen aan de gemeenten. Het omgevingsplan van rechtswege blijft bestaan tot uiterlijk 1 januari 2032. Gemeenten hebben tot die datum de ruimte om hun eigen, definitieve omgevingsplan op te stellen waarin alle regels zijn samengebracht.

Sommige gemeenten zijn daar al voortvarend mee aan de slag gegaan, terwijl andere nog afwachten wat er landelijk gebeurt. Voor initiatiefnemers betekent dit: extra goed opletten.

Van versnippering naar één omgevingsplan

Waar je vroeger verschillende bestemmingsplannen had voor bijvoorbeeld het buitengebied, een bedrijventerrein of een nieuwe woonwijk, is het idee achter de Omgevingswet dat dit uiteindelijk samenkomt in één omgevingsplan per gemeente. Dat betekent ook het einde van het bekende 'postzegelbestemmingsplan' bij wijzigingen op perceelsniveau.

Maar zover is het nog lang niet. Veel gemeenten hebben in de afgelopen jaren talloze bestemmingsplannen vastgesteld, geactualiseerd of gewijzigd. Denk aan herzieningen, veegplannen of parapluplannen die over andere plannen heen lagen. Daarnaast zijn er ook postzegelplannen: kleine plannen waarbij de bestemming van één perceel op verzoek is aangepast.

Zolang deze plannen nog niet zijn opgenomen in het nieuwe omgevingsplan, vormen ze samen met de bruidsschat het juridische toetsingskader en zijn ze zichtbaar in het Omgevingsloket.

Waar moet je op letten in het Omgevingsloket?

In het Omgevingsloket zie je vaak meerdere plannen die nog rechtsgeldig zijn. Ze maken allemaal deel uit van het omgevingsplan van rechtswege. Gemeenten konden voorheen bestemmingsplannen opstellen voor specifieke gebieden, maar ook voor thema’s, zoals laadpalen of bed & breakfasts. Zulke themaplannen werden vaak parapluplannen genoemd, omdat ze aanvullende regels legden over andere bestemmingsplannen heen.

Zeker in gemeenten die zijn gefuseerd, zie je daarnaast veel herzieningen en overgangen van oude plannen naar nieuwe. Wil jij je plan toetsen aan het omgevingsplan van rechtswege, dan moet je dus álle bestemmingsplannen die op jouw locatie van toepassing zijn, én de bruidsschat, zorgvuldig doorlopen. Alleen dan weet je welke regels gelden.

Toetsen = meer dan ‘even kijken’

De tijd van “even snel kijken of iets mag” is voorlopig voorbij. In deze overgangsperiode geldt: check, check en dubbelcheck. Planologische toetsing vraagt nu om een zorgvuldige analyse van alle relevante lagen in het Omgevingsloket. Dat is nodig om verrassingen achteraf te voorkomen.

Let op de status van het plan

Naast de inhoud van het plan, is ook de status belangrijk:

• Staat er ‘vastgesteld’? Dan is het plan weliswaar vastgesteld, maar kan er nog beroep zijn ingesteld. Controleer of er een uitspraak is van de Raad van State en wat daarvan de invloed is.
• Staat er ‘geheel of gedeeltelijk in werking’? Dan is het plan van kracht, maar kunnen voorwaarden alsnog gewijzigd zijn door recente uitspraken.
• Staat er ‘onherroepelijk’? Dan weet je dat het plan definitief geldt. Maar zelfs dan kunnen parapluplannen van invloed zijn.

Kortom: alleen de status ‘onherroepelijk’ geeft duidelijkheid – maar ook dan moet je controleren of er nog andere plannen of regels van toepassing zijn.

Hoe werkt dit in de praktijk?

Wil je weten wat er mag op jouw perceel? Begin dan in het Omgevingsloket. Daar vind je het planologische regime zoals dat nu geldt. De bruidsschatregels worden vaak aangeduid als ‘Omgevingsplan gemeente [X]’. Let op: dit document is niet definitief en kan door de gemeente worden gewijzigd, aangevuld of vervangen. Er vinden dus voortdurend aanpassingen plaats, totdat het definitieve omgevingsplan is vastgesteld.

Gelden er meerdere bestemmingsplannen voor jouw perceel? Dan moet je goed nagaan:

• Welke plannen van toepassing zijn
• Welke het actueelst is (vaak staat deze bovenaan)
• Of het om een herziening of veegplan gaat

Herzieningen tonen vaak geen nieuwe kaart. In dat geval moet je terug naar het oorspronkelijke (moeder)plan, waar de kaart wél in staat. Die kaart is juridisch leidend: daaruit volgt welke regels gelden voor jouw perceel. Daarna loop je elk opvolgend plan door om te controleren of er specifieke regels zijn aangepast op jouw locatie.

Vergeet ook het beleid niet

Naast het omgevingsplan kunnen ook beleidsregels of gemeentelijke visies relevant zijn. Zeker als je plan net buiten de lijntjes kleurt, kan beleid het verschil maken tussen een kansrijk initiatief en een afwijzing.

Tot slot

De belofte van één helder omgevingsplan komt er – maar pas uiterlijk in 2032. Tot die tijd blijft het zoeken in meerdere lagen van regelgeving. Wil je een initiatief starten, dan is het verstandig om goed te (laten) controleren welke regels op jouw perceel van toepassing zijn. En ja, dat kost tijd en moeite. Maar het voorkomt vertraging en gedoe achteraf.

Bedenk bovendien: regels kunnen veranderen. Toets je nu voor iets wat je pas over enkele maanden wilt indienen? Dan loop je het risico dat de gemeente tussentijds regels of beleid wijzigt.

Laat je daarom altijd goed adviseren voordat je de eerste stap zet!